Trong 10 vùng quản trị phát triển được phác thảo tại Dự thảo Quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm, có một cái tên đặc biệt: Đặc khu Côn Đảo. Đây là đơn vị hành chính duy nhất mang tư cách “đặc khu” trong tổng số 168 đơn vị hành chính cấp xã của thành phố mới (113 phường, 54 xã và 01 đặc khu). Vị thế riêng biệt ấy hé lộ một triết lý phát triển hoàn toàn khác so với phần còn lại của siêu đô thị.
Vì sao Côn Đảo được xếp thành một vùng riêng?
Sau khi TP.HCM sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu và vận hành từ 1/7/2025, thành phố mới có diện tích tự nhiên 6.772,59 km² với đường bờ biển tổng cộng khoảng 425 km. Trong bức tranh 5 cực động lực – 5 hệ liên kết – 10 vùng, Côn Đảo được định danh là Vùng 10, với các trụ cột phát triển rất rõ ràng:
- Sinh thái – bảo tồn hệ sinh thái biển đảo đặc hữu.
- Di sản – gìn giữ giá trị lịch sử, tâm linh, ký ức dân tộc.
- Quốc phòng – an ninh – vị trí tiền tiêu chiến lược trên Biển Đông.
- Du lịch cao cấp có kiểm soát – phát triển gắn với mô hình “đảo xanh, đảo thông minh”.
Khác với các vùng lõi đô thị hay công nghiệp – nơi ưu tiên tăng mật độ, nén không gian và TOD, Côn Đảo được quy hoạch theo hướng ngược lại: giới hạn phát triển để bảo vệ tài nguyên.
“Đảo xanh, đảo thông minh” nghĩa là gì?
Cụm từ này không chỉ là khẩu hiệu. Nó định hình cách khai thác giá trị của hòn đảo:
- Đảo xanh: phát triển trong giới hạn sức chứa môi trường, ưu tiên năng lượng tái tạo, giao thông xanh, hạn chế phát thải – phù hợp mục tiêu Net Zero 2050 của toàn thành phố.
- Đảo thông minh: ứng dụng công nghệ trong quản lý điểm đến, kiểm soát lượng khách, vận hành hạ tầng, dịch vụ số – nhằm nâng chất lượng thay vì chạy theo số lượng.
- Du lịch có kiểm soát: đây là từ khóa quan trọng nhất với nhà đầu tư. Định hướng nhấn mạnh “cao cấp” và “kiểm soát”, đồng nghĩa với việc siết chặt quy mô, mật độ và loại hình bất động sản được phép phát triển.
Hàm ý đầu tư và những rủi ro cần cân nhắc
Với nhà đầu tư, Côn Đảo là một tài sản khan hiếm mang tính biểu tượng: quỹ đất hữu hạn, giá trị di sản và sinh thái độc nhất, sức hút du lịch cao cấp. Về lý thuyết, sự khan hiếm cộng với định vị “cao cấp” thường tạo dư địa tăng giá cho các sản phẩm nghỉ dưỡng đúng chuẩn.
Tuy nhiên, cần đặc biệt tỉnh táo:
- Định hướng “kiểm soát mật độ”, “quốc phòng – an ninh” và “bảo tồn di sản” đồng nghĩa với rào cản pháp lý cao cho các dự án quy mô lớn. Đây không phải sân chơi cho đầu cơ đại trà.
- Nguyên tắc chung của bản quy hoạch là không hợp thức hóa sai phạm và kiểm soát chặt các khu vực nhạy cảm về môi trường, quốc phòng – Côn Đảo thuộc nhóm này.
- Lợi thế thuộc về nhà đầu tư dài hạn, có năng lực triển khai sản phẩm du lịch – nghỉ dưỡng chất lượng cao, tuân thủ nghiêm ngặt các giới hạn sinh thái.
Khuyến cáo: Toàn bộ định hướng nêu trên hiện vẫn nằm trong dự thảo quy hoạch đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt chính thức. Các chỉ tiêu, ranh giới và cơ chế đặc khu có thể thay đổi khi được thẩm định và thông qua. Nhà đầu tư không nên dùng số liệu dự thảo làm căn cứ duy nhất để xuống tiền, và cần thẩm định kỹ tình trạng pháp lý từng thửa đất trước mọi quyết định.
